房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)成為今年兩會(huì)期間各方關(guān)注的話題。全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師蔡繼明在接受新華網(wǎng)的采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)著重從土地市場(chǎng)的供給側(cè)改革上做文章。

　　土地市場(chǎng)的供給側(cè)改革是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)重點(diǎn)

　　住建部部長(zhǎng)陳政高近日表示，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制意義重大，并且現(xiàn)在已經(jīng)具備了建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件。

　　對(duì)此，蔡繼明認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)著重從土地市場(chǎng)的供給側(cè)改革上做文章。他說(shuō)，過(guò)去的房產(chǎn)調(diào)控主要集中在樓市需求端，希望通過(guò)遏制需求，促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。但我國(guó)人口規(guī)模過(guò)于龐大，單純遏制需求取得的成效相對(duì)有限。

　　他提示，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)樓市需求增加10%時(shí)，如果供給也相應(yīng)增加10%，均衡價(jià)格保持不變；如果供給力度再大一些，均衡價(jià)格會(huì)相應(yīng)下降。

　　對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)來(lái)說(shuō)，就是要讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，完善土地市場(chǎng)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體土地入市，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，有效調(diào)節(jié)城市和農(nóng)村的用地需求矛盾和不平衡。

　　根據(jù)國(guó)土資源部最新數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)用地9萬(wàn)平方公里，村莊用地為19萬(wàn)平方公里，農(nóng)村集體建設(shè)用地是城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而根據(jù)常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，只有42.65%的常住人口住在農(nóng)村。這說(shuō)明農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的利用效率是極低的，特別是隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工落戶，大量農(nóng)村住宅和宅基地閑置，很多村成為空心村。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，“如果允許農(nóng)村大量閑置的建設(shè)用地上市，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權(quán)可以通過(guò)抵押擔(dān)保、出租轉(zhuǎn)讓以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等方式進(jìn)入市場(chǎng)，城市建設(shè)用地將猛增70%，城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)將立刻下降。當(dāng)然，這要讓市場(chǎng)來(lái)發(fā)揮作用?！?/p>

　　同時(shí)，“允許農(nóng)村集體土地入市，將打破地方政府在城市建設(shè)用地供給中的壟斷地位，有助于從結(jié)構(gòu)上促使城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的下降。”蔡繼明指出。

　　除此之外，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)還包括在住房市場(chǎng)上劃分層次，讓保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，遏制樓市的投機(jī)需求。在這方面，房產(chǎn)稅可以加大房產(chǎn)囤積者的持有成本，遏制投資行為。

　　讓市場(chǎng)在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用

　　“樓市去庫(kù)存”一直是國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的的五大任務(wù)之一，今年的政府工作報(bào)告則提出要“因城施策去庫(kù)存”，對(duì)于這種變化，蔡繼明表示，“因城施策去庫(kù)存”是更科學(xué)的提法，因?yàn)楦鞯?、各城市的情況相差較大，以往提出“樓市去庫(kù)存”時(shí)，一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市實(shí)際上供不應(yīng)求，并不存在去庫(kù)存的問(wèn)題。今年國(guó)家提出房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們多年來(lái)的呼吁。

　　一二線城市樓市供不應(yīng)求，而三四線城市大量房產(chǎn)又沒有人買，其根源仍在于在土地資源配置和人口配置方面沒有讓市場(chǎng)很好的發(fā)揮作用。對(duì)此，我國(guó)應(yīng)根據(jù)十八屆三中全會(huì)的精神，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用。