如何建立房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機制，擺脫過去房地產(chǎn)行業(yè)大起大落的情況成為2017年全國兩會期間關(guān)注的焦點之一，和訊房產(chǎn)帶著這個問題采訪了全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明先生。

　　他表示，兩會期間，不可能馬上形成與房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機制相關(guān)的政策，因為無論是人大代表建議還是政協(xié)委員提案都要在會后提交政府有關(guān)部門審議，具體落實還需要一段時間。

　　“至于與立法修法相關(guān)的議案，還要進入復(fù)雜的立法程序，但是政協(xié)委員、人大代表的提案建議中，有很多和房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的內(nèi)容，值得關(guān)注?！辈汤^明先生還表示，建立房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機制，不能只關(guān)注需求側(cè)的調(diào)控，更要從供給側(cè)入手，打破以往土地市場由政府賣方獨家壟斷的格局，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，擴大農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。

　　以下是采訪實錄：

　　政府調(diào)控房地產(chǎn)價格，可以說是十年九調(diào)，越調(diào)越高，主要的原因是只調(diào)需求，忽略供給。

　　旨在通過限購購房套數(shù)、提高首付比例和房貸利率等手段限制需求的政策，并沒有抑制需求水平特別是剛需的不斷提高。

　　房子不僅是生活必需品，除少量保障性住房外，它還是一種商品，同時具有投資品和投機品屬性，對于這樣一種具有多重屬性的物品，單一的遏制需求的政策很難奏效。

　　我認(rèn)為，面對不斷上漲的房價，根本措施是增加有效供給。

　　從經(jīng)濟學(xué)的角度看，如果需求曲線向右移動，供給不變，價格一定是上升的，如果供給曲線也以相同幅度隨之右移，均衡價格會保持不變，如果供給水平以更大幅度提高，均衡價格還會下降。

　　這些年我們的房地產(chǎn)調(diào)控在供給方面少有作為，很重要的原因是政府控制了城市土地的供給，任何與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項目，必須用到使用國有土地，而國有土地的唯一來源是地方政府。

　　地方政府用地指標(biāo)中大部分用于工業(yè)，少量用于住宅。地方政府為了招商引資往往以低地價甚至零地價出讓工業(yè)用地，而通過少量住宅用地的高價招拍掛獲得巨額土地財政。

　　地價高必然導(dǎo)致房價高，這是房價多年來一直居高不下的原因。

　　要改變這種情況，就要讓市場在土地資源配置中起決定重要。目前我國的房地產(chǎn)市場是瘸腿的，只在需求側(cè)實現(xiàn)了市場化，而供給側(cè)被政府獨家壟斷，這種不完善的市場，必然會導(dǎo)致土地資源配置的無效。

　　按照中共十八屆三中全會精神，首先要讓土地資源配置市場化，打破地方政府對城市建設(shè)用地的壟斷，嚴(yán)格控制政府征地范圍，對于非公共利益需要，允許農(nóng)村集體用地直接入市。

　　我國農(nóng)村集體建設(shè)用地目前是19萬平方公里，面積超出城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)10萬平方公里，而農(nóng)村人口比例只有約42%，這意味著農(nóng)村大量建設(shè)用地，尤其是宅基地，是閑置和粗放使用的。

　　我們可以通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，將偏遠(yuǎn)郊是農(nóng)區(qū)閑置的住宅用地復(fù)墾為農(nóng)地后，其建設(shè)用地指標(biāo)可以平移到城市周邊地區(qū)，使相應(yīng)的農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地并直接進入城市建設(shè)用地市場。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地中百分之七十是宅基地，目前有兩億七千多萬農(nóng)民進城務(wù)工，其中兩億二千萬農(nóng)民工已經(jīng)成為常住城鎮(zhèn)人口，這意味著很多村落的住宅都是空置的。

　　所以需要有相應(yīng)的市場退出機制，才有可能讓農(nóng)村現(xiàn)有的建設(shè)用地平移到城市周邊，變成城市用地，這是大幅度增加城市住宅用地供給的最有效方法。

　　實現(xiàn)這一目標(biāo)就要構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。目前“三塊地”改革試點，只允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，農(nóng)村宅基地只能在集體所有制成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地中真正屬于經(jīng)營性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地只占10%，僅靠這么少量的農(nóng)地入市，根本不足以構(gòu)建競爭有序的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

　　如果允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體所有制成員之外流轉(zhuǎn)，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權(quán)可以通過抵押擔(dān)保、出租轉(zhuǎn)讓以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等方式進入市場，那么城鎮(zhèn)建設(shè)用地就可以增加70%以上。

　　這樣不僅會拓寬農(nóng)民財產(chǎn)收入的渠道，促進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約使用，而且會有效地遏制城鎮(zhèn)房價的增長，有助于農(nóng)民工進城落戶，加快農(nóng)民工市民化進程。

　　據(jù)了解，目前宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)，而且嚴(yán)格限定宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這無疑會延緩城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的形成。

　　另一方面，目前城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地仍然是計劃調(diào)配、行政劃撥的，比如每年國土部新增用地平均分配給各個自治區(qū)，然后再一級級分配給縣級市。這種計劃分配，忽略了各地經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、城市化程度、人口規(guī)模的差異，必然使土地資源配置扭曲，出現(xiàn)錯配、誤配。

　　目前一線城市在去庫存剛提出來房價就上升，意味著一線城市土地供給不夠；而三四線城市土地供過于求，冰火兩重天，就是這種計劃配置土地資源的結(jié)果。